Аттика, Салоники, Миконос, Санторини и крупные острова
ВНЖ ГРЕЦИИ ЧЕРЕЗ НЕДВИЖИМОСТЬ
Golden Visa Греции: понятный маршрут к ВНЖ
Актуальные пороги, требования к объектам и пошаговый план для инвестора — с проверкой рисков до внесения задатка.
остальные регионы Греции
конверсия назначения или реставрация охраняемого здания
с возможностью продления при сохранении условий
КАК ВЫБРАТЬ МАРШРУТ
Порог зависит не только от цены, но и от типа объекта
Для стандартных категорий €800 000 и €400 000 закон связывает инвестицию с одним объектом и площадью не менее 120 м². Специальный порог €250 000 относится не к любой дешёвой недвижимости: он требует подтверждённой конверсии в жильё либо работы с охраняемым зданием по установленным правилам.
Зоны повышенного спроса
Регион Аттика, региональная единица Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением более 3 100 человек.
Один объект, как правило, не менее 120 м².Остальная Греция
Материковые и островные локации, не входящие в повышенную зону. Географический статус адреса проверяется до бронирования.
Один объект, как правило, не менее 120 м².Специальная категория
Объекты с законной сменой назначения на жилое или охраняемые здания, подлежащие реставрации. Нужна углублённая техническая и юридическая проверка.
Это исключение, а не общий минимальный бюджет программы.РЫНОК В 2026 ГОДУ
Что показывают последние данные
По данным Банка Греции, рост цен продолжается, но темп по стране замедлился по сравнению с 2025 годом. Это усиливает значение точечного выбора локации и качества конкретного объекта.
Греция
рост цен квартир год к году в I квартале 2026
Афины
динамика цен квартир в I квартале 2026
Салоники
динамика цен квартир в I квартале 2026
Другие регионы
динамика цен квартир в I квартале 2026
Вывод ASTERION: Golden Visa — это прежде всего иммиграционная и имущественная стратегия. Исторический рост рынка не гарантирует будущую доходность; сравнивать нужно ликвидность, юридическую чистоту, расходы, сценарий использования и возможность продления.
ЧТО ДАЁТ ПРОГРАММА
Права и важные ограничения
Разрешение на 5 лет
Разрешение может продлеваться, пока сохраняется квалифицирующая инвестиция и выполняются действующие условия.
Проживание в Греции
Владелец разрешения может проживать в Греции и совершать краткосрочные поездки по Шенгенской зоне по применимым правилам.
Члены семьи
Программа предусматривает разрешения для подходящих членов семьи. Состав семьи и документы проверяются индивидуально до подачи.
Без автоматического гражданства
Покупка объекта и Golden Visa сами по себе не дают гражданство. Для иных статусов действуют отдельные требования.
Ограничение аренды
Объект, заявленный по новым правилам, нельзя использовать для краткосрочной аренды. Допустимый сценарий эксплуатации согласуется заранее.
Не разрешение на работу
Статус инвестора не следует считать обычным разрешением на наёмную работу. Профессиональные планы требуют отдельной консультации.
ПОШАГОВЫЙ ПЛАН
От первой проверки до карты ВНЖ
- 01
Определяем цель
Состав семьи, бюджет, желаемая локация, сроки, личное использование и модель владения.
- 02
Выбираем категорию
Сопоставляем €800 000, €400 000 или специальный маршрут €250 000 с реальной ситуацией клиента.
- 03
Получаем AFM
Оформляется греческий налоговый номер и, при необходимости, нотариальная доверенность.
- 04
Проверяем объект
Юрист, инженер и нотариус проверяют право собственности, обременения, разрешения, площадь, назначение и соответствие программе.
- 05
Фиксируем бюджет
Отдельно считаются налоги, нотариус, регистрация, юрист, инженер, страхование, содержание и возможные работы.
- 06
Проводим сделку
Оплата подтверждается допустимым способом, подписывается нотариальный договор, право регистрируется в кадастре.
- 07
Готовим заявление
Собираются документы инвестора и семьи, страхование, подтверждение инвестиции и переводы.
- 08
Биометрия и решение
Проходит подача и предусмотренные личные процедуры. Срок зависит от комплекта документов и нагрузки органов.
- 09
Контролируем продление
Сохраняем документы по владению и соблюдаем ограничения, чтобы заранее подготовиться к продлению.
ПРОВЕРКА ДО ЗАДАТКА
Что нельзя пропускать
Красивой презентации недостаточно. Объект должен одновременно подходить клиенту, быть юридически чистым и соответствовать выбранной категории Golden Visa.
- точный кадастровый номер и цепочка права собственности
- ипотеки, аресты, сервитуты и иные обременения
- разрешение на строительство и соответствие фактической планировки
- официальная площадь и порог 120 м², если он применяется
- назначение объекта и законность его изменения
- статус охраняемого здания и обязательства по реставрации
- географическая принадлежность к зоне €800 000 или €400 000
- допустимый сценарий аренды и использования
- полная стоимость владения и ликвидность при последующей продаже
Не вносите невозвратный задаток, пока независимые специалисты не подтвердят соответствие объекта программе. Правила и административная практика могут меняться; финальное решение принимается только после персональной юридической проверки.
FAQ
Частые вопросы о Golden Visa Греции
01Кто может подать заявление?
Программа рассчитана на граждан третьих стран, которые выполняют условия квалифицирующей инвестиции и требования миграционного законодательства. Личная допустимость проверяется до сделки.
02Можно ли купить несколько объектов на €400 000 или €800 000?
Для стандартных новых маршрутов действует требование одного объекта. Структуру сделки и исключения необходимо проверять по актуальной норме до подписания.
03Всегда ли требуется площадь 120 м²?
Порог площади связан со стандартными категориями €800 000 и €400 000. Для специальной категории €250 000 применяются другие условия, но объект должен строго соответствовать основанию исключения.
04Любой коммерческий объект можно перевести в жильё за €250 000?
Нет. Смена назначения должна быть законной и завершённой в соответствии с требованиями. Проверяются градостроительные условия, разрешения, фактическое состояние и документы инженера.
05Можно ли сдавать недвижимость посуточно?
Для объектов, используемых в новых заявлениях Golden Visa, краткосрочная аренда запрещена. Возможность долгосрочной аренды и конкретный договор проверяются отдельно.
06Нужно ли постоянно жить в Греции?
Для продления инвестиционного разрешения постоянное проживание обычно не является условием, но статус, поездки и цели дальнейшей натурализации регулируются разными правилами.
07Кого можно включить в заявление?
Закон предусматривает подходящих членов семьи, однако возраст детей, семейный статус и набор документов имеют значение. Мы рекомендуем подтвердить состав семьи до выбора объекта.
08Даёт ли Golden Visa право работать?
Её нельзя приравнивать к обычному разрешению на наёмную работу. Если клиент планирует трудоустройство или бизнес-деятельность, нужен отдельный правовой анализ.
09Когда можно продлить разрешение?
Разрешение выдаётся на пять лет и может продлеваться при сохранении квалифицирующей инвестиции и соблюдении применимых условий. Подготовку документов лучше начинать заранее.
10Можно ли продать объект?
Продажа обычно прекращает основание для будущего продления, если не создано другое допустимое основание. Последствия продажи нужно оценить до сделки.
11Гарантирует ли объект доходность?
Нет. Рост рынка в прошлом не гарантирует будущую цену или аренду. Мы анализируем локацию, спрос, состояние, расходы, ограничения и возможный выход из инвестиции.
12Можно ли провести покупку дистанционно?
Многие действия выполняются по нотариальной доверенности, но для биометрии и отдельных процедур личное присутствие может понадобиться.
Проверено 11 августа 2026 года
Официальные источники
- Greek Ministry of Migration and Asylum — Golden Visa ↗
- Greek Ministry of Economy and Finance — current property thresholds ↗
- Bank of Greece — residential property prices, Q1 2026 ↗
Материал носит информационный характер и не заменяет юридическую, налоговую или миграционную консультацию по конкретной ситуации.
ПЕРСОНАЛЬНЫЙ РАЗБОР
Получите маршрут по Golden Visa
Опишите задачу — мы сопоставим бюджет, локацию, состав семьи и тип объекта, после чего предложим следующий практический шаг.
office@asteriongreece.estate